โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ยื่นที่ไหน
โดยหลักชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ ส่วนห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ได้ภายใต้โควตาคนต่างด้าวไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ทางเลือกที่ใช้กันคือการเช่าจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบให้สิทธิและความมั่นคงต่างกัน
สรุปคำตอบสั้น
โดยหลักชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะ ส่วนห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ได้ภายใต้โควตาคนต่างด้าวไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งอาคาร และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา ทางเลือกที่ใช้กันคือการเช่าจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งแต่ละแบบให้สิทธิและความมั่นคงต่างกัน
เส้นทางการดำเนินงานของกรณีนี้
กำหนดวัตถุประสงค์การใช้ทรัพย์และระยะเวลา → ตรวจสอบเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน และผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน → ตรวจโควตาต่างด้าวของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด → เตรียมหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศและ FET → เลือกโครงสร้างสิทธิที่เหมาะสม (กรรมสิทธิ์ห้องชุด เช่าจดทะเบียน สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน) → ร่างสัญญาและเอกสารจดทะเบียน → นัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน → เก็บชุดเอกสารหลังโอนไว้ใช้ตอนขายหรือส่งต่อ
ไทม์ไลน์การทำงานทีละขั้น
| ขั้นตอน | รายละเอียด | ผู้รับผิดชอบ | กรอบเวลา |
|---|---|---|---|
| รวบรวมและรับรองเอกสาร | ขอเอกสารราชการ แปล รับรองคำแปล และรับรองเอกสารจากต่างประเทศ | ลูกค้า ทีมเอกสาร และหน่วยงานที่ออกเอกสาร | 5–20 วันทำการ ขึ้นกับต้นทางเอกสาร |
| ไต่สวนและพิจารณา | ไต่สวนคำร้อง ชี้แจงเอกสารเพิ่มเติม และรอคำสั่ง | ศาลหรือเจ้าพนักงานที่ดิน | หลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน |
| ประเมินเรื่องและวางแผน | ตรวจสถานะทายาท ทรัพย์สิน พินัยกรรม และข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติ | ทีมที่ปรึกษาร่วมกับลูกค้า | 1–3 วันทำการ |
| ยื่นคำร้องหรือคำขอ | ยื่นคำร้องต่อศาล หรือยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิต่อสำนักงานที่ดิน | ทนายความหรือผู้รับมอบอำนาจ | ตามคิวของศาลและสำนักงานที่ดิน |
| ดำเนินการโอนและปิดเรื่อง | โอนทรัพย์ ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม แบ่งทรัพย์ให้ทายาท และจัดเก็บเอกสาร | ผู้จัดการมรดกและทีมที่ปรึกษา | 1–4 สัปดาห์หลังได้คำสั่ง |
เอกสารและข้อมูลที่ต้องเตรียม
- หนังสือเดินทางของผู้ซื้อหรือผู้รับสิทธิ พร้อมสำเนาหน้าตรวจลงตรา
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ เช่น แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร
- หนังสือรับรองปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง กรณีห้องชุด
- หนังสือมอบอำนาจที่รับรองถูกต้อง กรณีไม่สามารถมาจดทะเบียนด้วยตนเอง
สาระสำคัญของ “โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ ยื่นที่ไหน”
หัวข้อนี้อยู่ในกลุ่ม ที่ดิน ห้องชุด และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ หน่วยงานหรือมาตรฐานที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน การพิจารณาทุกกรณีเป็นไปตามกฎหมายและระเบียบที่ใช้บังคับ ณ วันยื่น IVC ทำหน้าที่เตรียมงาน ตรวจความสอดคล้อง และประสานงานให้ตรงรูปแบบที่ปลายทางกำหนด แต่ไม่ใช่หน่วยงานราชการและไม่รับประกันผลการพิจารณาของหน่วยงานใด
การจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี ข้อสัญญาต่ออายุอัตโนมัติไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดินโดยอัตโนมัติ
สิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลได้ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
การใช้ชื่อคนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว (nominee) เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน มีโทษและเสี่ยงต่อการถูกบังคับจำหน่ายทรัพย์
ข้อกำหนดและระเบียบที่ต้องรู้ก่อนเริ่ม
คนต่างด้าวที่รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี และเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่ต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด
หากไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครอง ผู้รับมรดกต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด มิฉะนั้นอธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น
โควตาคนต่างด้าวของอาคารชุดคำนวณจากเนื้อที่ห้องชุดรวมทั้งอาคาร ไม่ใช่จำนวนห้อง จึงควรขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน
ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่รวบรวม จัดการ และแบ่งทรัพย์ตามกฎหมายหรือพินัยกรรม ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์ และต้องจัดทำบัญชีทรัพย์มรดกให้ทายาทตรวจสอบได้
ทายาทโดยธรรมมีลำดับตามที่กฎหมายกำหนด และคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายมีสิทธิรับมรดกร่วมกับทายาทลำดับที่มีสิทธิ
ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียเวลามากที่สุด
ข้อผิดพลาดที่พบมากที่สุดคือการเริ่มจากตัวทรัพย์แทนที่จะเริ่มจากสถานะทายาท หลายครอบครัวไปที่ธนาคารหรือสำนักงานที่ดินก่อน แล้วจึงพบว่าต้องมีคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกเสียก่อน ทำให้เสียเวลาไปหลายสัปดาห์ การตรวจลำดับทายาทและเอกสารแสดงความสัมพันธ์ให้ครบตั้งแต่วันแรก คือสิ่งที่ย่นเวลาได้มากที่สุดในงานมรดก
อีกกลุ่มหนึ่งคือการมองข้ามข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติในขั้นวางแผน เช่น การระบุยกที่ดินให้คู่สมรสต่างชาติไว้ในพินัยกรรมโดยไม่เตรียมทางเลือกอย่างสิทธิเก็บกิน การเช่าจดทะเบียน หรือการแปลงเป็นทรัพย์รูปแบบอื่น เมื่อถึงเวลาจริงผู้รับจึงต้องจำหน่ายทรัพย์ภายในกำหนด ซึ่งมักได้ราคาต่ำกว่าที่ควรเป็น
สาเหตุที่งานล่าช้าหรือถูกตีกลับบ่อยที่สุด
- ยอดโอนเงินจากต่างประเทศไม่ครอบคลุมราคาซื้อขายทั้งจำนวน ทำให้เอกสาร FET ไม่ผ่านเกณฑ์ของสำนักงานที่ดิน
- โควตาคนต่างด้าวของอาคารชุดเต็มแล้วในวันนัดโอน
- ผู้ขายมีภาระจำนองหรืออายัดที่ยังไม่ปลด
- สัญญาเช่าระบุอายุเกิน 30 ปีในการจดทะเบียนครั้งเดียว
- โครงสร้างการถือครองมีลักษณะเป็นนอมินี ซึ่งเจ้าหน้าที่ปฏิเสธการจดทะเบียน
- เอกสารแสดงความเป็นทายาทไม่ครบ ทำให้ศาลสั่งให้แก้ไขคำร้องหรือนำพยานเพิ่ม
ศัพท์ที่ควรรู้ในงานที่ดิน ห้องชุด และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
- สิทธิเก็บกิน
- สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์
- พินัยกรรม
- การแสดงเจตนากำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สิน ซึ่งต้องทำตามแบบที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนด
- ทายาทโดยธรรม
- ผู้มีสิทธิรับมรดกตามลำดับที่กฎหมายกำหนด เมื่อผู้ตายไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้หรือทำไว้ไม่ครอบคลุมทรัพย์ทั้งหมด
- ผู้จัดการมรดก
- บุคคลที่ศาลมีคำสั่งตั้งหรือพินัยกรรมกำหนด ให้มีอำนาจหน้าที่รวบรวม จัดการ และแบ่งทรัพย์มรดกตามกฎหมาย
- ภาษีการรับมรดก
- ภาษีที่จัดเก็บจากผู้รับมรดกตาม พ.ร.บ.ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 เฉพาะมูลค่าส่วนที่เกินเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
- FET
- แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ธนาคารออกให้ ใช้แสดงว่าเงินที่ใช้ซื้อห้องชุดโอนเข้ามาจากต่างประเทศ
- โควตาต่างด้าวอาคารชุด
- อัตราส่วนเนื้อที่ห้องชุดที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น
แหล่งอ้างอิงหน่วยงาน
ข้อควรระวังและขอบเขตความรับผิดชอบ
ข้อมูลในหน้านี้เป็นแนวทางทั่วไป ณ สิงหาคม 2026 มิใช่ความเห็นทางกฎหมายเฉพาะกรณี ข้อเท็จจริงเพียงเล็กน้อยที่ต่างกัน เช่น ลำดับทายาท สถานะสมรส หรือประเภทเอกสารสิทธิ อาจเปลี่ยนผลทางกฎหมายได้ทั้งเรื่อง กรุณาปรึกษาทีมงานหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบก่อนดำเนินการ IVC เป็นบริษัทที่ปรึกษาเอกชน ไม่ใช่หน่วยงานราชการ และไม่รับประกันผลของคดี
ข้อมูล ณ สิงหาคม 2026
หัวข้ออื่นในกลุ่ม ที่ดิน ห้องชุด และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ต้องใช้เอกสารอะไร
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ขั้นตอนล่าสุด
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ใช้เวลากี่วัน
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ยื่นที่ไหน
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ กรุงเทพ
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ต่างจังหวัด
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ สำหรับชาวต่างชาติ
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ แบบเร่งด่วน
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ออนไลน์
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ต้องเตรียมตัวอย่างไร
- สิทธิถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ข้อควรระวัง
บริการที่มักใช้ร่วมกับงานมรดกและที่ดิน
- คลังคำถาม-คำตอบมรดกและที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ
- หัวข้อมรดก พินัยกรรม และที่ดินแยกตามกลุ่มงาน
- ที่ปรึกษากฎหมายและการดำเนินคดีในศาลไทย
- Notary Public รับรองลายมือชื่อและหนังสือมอบอำนาจ
- Apostille เอกสารมรดกจากต่างประเทศ
- รับรองนิติกรณ์เอกสารมรดก กรมการกงสุล
- แปลเอกสารมรดกพร้อมรับรองคำแปล
- บริการดูแลชาวต่างชาติและครอบครัวในไทย
ต้องการคำตอบเฉพาะเคสของคุณ สอบถามเจ้าหน้าที่ได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล