การทำสัญญาเช่าระยะยาวและการจดทะเบียนการเช่า ต้องประสานกับหน่วยงานปลายทางอย่างไร

เส้นทางการดำเนินงานของกรณีนี้

ตรวจโฉนดและภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน → ตรวจอัตราส่วนต่างชาติของอาคารชุดกับนิติบุคคลอาคารชุด → ทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมเงื่อนไขบังคับก่อน → เตรียมหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ → นัดโอนที่สำนักงานที่ดินพร้อมล่ามหากจำเป็น → ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่เจ้าพนักงานประเมิน → รับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่แก้ไขชื่อแล้ว

ไทม์ไลน์การทำงานทีละขั้น

เอกสารและข้อมูลที่ต้องเตรียม

• สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• หนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด
• หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศจากธนาคาร
• สัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานการชำระเงินงวดที่ผ่านมา
• หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนของคู่สัญญาทุกฝ่าย
• หนังสือมอบอำนาจพร้อมรับรอง หากไม่ได้มาด้วยตนเอง
• หนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด

สาระสำคัญของ “การทำสัญญาเช่าระยะยาวและการจดทะเบียนการเช่า ต้องประสานกับหน่วยงานปลายทางอย่างไร”

หัวข้อนี้อยู่ในกลุ่ม กฎหมายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และการเช่า หน่วยงานหรือมาตรฐานที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือ กรมที่ดิน ประมวลกฎหมายที่ดิน และพระราชบัญญัติอาคารชุด การพิจารณาทุกกรณีเป็นไปตามกฎหมายและระเบียบที่ใช้บังคับ ณ วันยื่น IVC ทำหน้าที่เตรียมงาน ตรวจความสอดคล้อง และประสานงานให้ตรงรูปแบบที่ปลายทางกำหนด แต่ไม่ใช่หน่วยงานราชการและไม่รับประกันผลการพิจารณาของหน่วยงานใด

ชาวต่างชาติที่ลงนามในวันโอนมักถูกกำหนดให้มีล่ามและมีการอ่านข้อความในสัญญาให้ฟังก่อนลงนาม

การให้บุคคลไทยถือที่ดินแทนชาวต่างชาติมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงและอาจทำให้นิติกรรมเสียเปล่า

การตรวจสอบสถานะทรัพย์ควรดูทั้งโฉนด ระวางที่ตั้ง ภาระจำยอม การจำนอง และผังเมืองที่จำกัดการใช้ประโยชน์

ข้อกำหนดและระเบียบที่ต้องรู้ก่อนเริ่ม

หนังสือรับรองอัตราส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเอกสารที่สำนักงานที่ดินเรียกในวันโอนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี

เงินที่ใช้ซื้อห้องชุดของผู้ซื้อต่างชาติต้องนำเข้าจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและแลกเป็นบาทในไทย พร้อมหลักฐานจากธนาคาร

บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5) ต้องปรับปรุงทุกครั้งที่มีการโอนหุ้นและนำส่งพร้อมงบการเงินประจำปี การละเลยทำให้ข้อมูลไม่ตรงกับสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้น

การเปลี่ยนกรรมการผู้มีอำนาจต้องแก้ไขทั้งทะเบียนที่ DBD และผู้มีอำนาจลงนามกับธนาคาร มิฉะนั้นเอกสารที่ลงนามอาจถูกปฏิเสธ

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียเวลามากที่สุด

ข้อผิดพลาดที่พบมากที่สุดคือการเริ่มดำเนินการก่อนตรวจเอกสารพื้นฐาน เช่น ลงนามสัญญาโดยยังไม่ได้ตรวจอำนาจลงนามจากหนังสือรับรองฉบับล่าสุด หรือวางเงินจองอสังหาริมทรัพย์ก่อนตรวจภาระผูกพันและอัตราส่วนต่างชาติ การย้อนกลับไปแก้ในภายหลังมีต้นทุนสูงกว่าการตรวจตั้งแต่ต้นมาก

อีกกลุ่มหนึ่งคือการเก็บหลักฐานไม่เป็นระบบ ทั้งบันทึกเวลาทำงาน หนังสือเตือน หนังสือทวงถาม และการติดต่อทางแชท เมื่อเรื่องเข้าสู่การเจรจาหรือชั้นศาล ฝ่ายที่มีเอกสารครบและเรียงตามลำดับเวลาจะอธิบายข้อเท็จจริงได้ชัดเจนกว่าเสมอ

สาเหตุที่งานล่าช้าหรือถูกตีกลับบ่อยที่สุด

• อัตราส่วนต่างชาติในอาคารชุดเต็มแล้วในวันนัดโอน
• หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศไม่ครบหรือระบุวัตถุประสงค์ไม่ตรง
• สัญญาเช่าระยะยาวไม่ได้จดทะเบียนตามที่กฎหมายกำหนด
• หนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศไม่ได้ผ่านการรับรองที่ถูกต้อง
• มีภาระผูกพันหรือการจำนองที่ยังไม่ได้ไถ่ถอนก่อนวันโอน
• ที่อยู่สำนักงานไม่ตรงกับสภาพจริงเมื่อเจ้าหน้าที่ลงตรวจ

ศัพท์ที่ควรรู้ในงานกฎหมายที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และการเช่า

สัญญาประนีประนอมยอมความ

ข้อตกลงระงับข้อพิพาทซึ่งเมื่อศาลพิพากษาตามยอมจะมีผลบังคับได้เช่นเดียวกับคำพิพากษา

ฐานการประมวลผล

เหตุที่ชอบด้วยกฎหมายในการเก็บหรือใช้ข้อมูลส่วนบุคคล เช่น สัญญา หน้าที่ตามกฎหมาย ประโยชน์โดยชอบ หรือความยินยอม

ค่าชดเชย

เงินที่นายจ้างต้องจ่ายเมื่อเลิกจ้างลูกจ้างที่ไม่มีความผิด คำนวณตามอายุงานที่กฎหมายกำหนด

ผู้จัดการมรดก

บุคคลที่ศาลมีคำสั่งตั้งให้รวบรวมและแบ่งทรัพย์มรดกตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมาย

อากรแสตมป์

ภาษีที่จัดเก็บจากตราสารบางประเภทตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ มีผลต่อการใช้ตราสารเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง

บอจ.5

บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่บริษัทจำกัดต้องนำส่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงและพร้อมงบการเงินประจำปี

หนังสือรับรองนิติบุคคล

เอกสารที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าออกให้ แสดงกรรมการ อำนาจลงนาม ทุน และที่ตั้งสำนักงาน ณ วันที่ออก

แหล่งอ้างอิงหน่วยงาน

• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า — การจดทะเบียนนิติบุคคลและการนำส่งงบการเงิน
• สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) — ประเภทกิจการที่ให้การส่งเสริมและเงื่อนไข
• กรมที่ดิน — การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินและอาคารชุด
• กรมสวัสดิการและคุ้มครองแรงงาน — พระราชบัญญัติคุ้มครองแรงงานและแนวปฏิบัติ
• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล — พระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562
• สำนักงานศาลยุติธรรม — ขั้นตอนการดำเนินคดีและการไกล่เกลี่ย