ตรวจโฉนดก่อนซื้อ

เส้นทางการทำงานของกรณีนี้

ตรวจเอกสารสิทธิและภาระผูกพัน → ตรวจผังเมืองและการใช้ประโยชน์ → ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย → นัดจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน → ตรวจเอกสารหลังโอนและจัดเก็บ

ไทม์ไลน์การทำงานทีละขั้น

สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มงาน

• โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง พร้อมสารบัญจดทะเบียน
• บัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของผู้ซื้อและผู้ขาย และทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• หนังสือรับรองนิติบุคคลและรายงานการประชุม กรณีคู่สัญญาเป็นบริษัท
• หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด กรณีซื้อห้องชุด
• หลักฐานการนำเงินจากต่างประเทศเข้ามา กรณีผู้ซื้อเป็นคนต่างด้าวถือครองห้องชุด

ขอบเขตงานของ “ตรวจโฉนดก่อนซื้อ”

ตรวจโฉนดก่อนซื้อ อยู่ในกลุ่มงาน อสังหาริมทรัพย์และที่ดิน ซึ่งมีฐานอำนาจตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การกำหนดขอบเขตงานให้ตรงตั้งแต่ต้นสำคัญกว่าความเร็ว เพราะหน่วยงานปลายทางเป็นผู้กำหนดว่าจะรับเอกสารหรือกระบวนการรูปแบบใด

การเช่าระยะยาวเกินสามปีต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้ตามระยะเวลาที่ตกลง

การมอบอำนาจให้ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินและเอกสารประกอบตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนเริ่มดำเนินการ

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดแต่ละแห่งไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกหนังสือรับรองสัดส่วน

การถือครองที่ดินของคนต่างด้าวมีข้อจำกัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน การใช้ตัวแทนอำพรางถือครองแทนเป็นความผิดตามกฎหมาย

การเช่าระยะยาวเกินสามปีต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้ตามระยะเวลาที่ตกลง

การมอบอำนาจให้ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินและเอกสารประกอบตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ลำดับขั้นตอนที่ใช้จริง

ตรวจเอกสารสิทธิและภาระผูกพัน → ตรวจผังเมืองและการใช้ประโยชน์ → ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย → นัดจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน → ตรวจเอกสารหลังโอนและจัดเก็บ

การมอบอำนาจให้ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินต้องใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินและเอกสารประกอบตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ควรตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดเพื่อดูภาระจำนอง ภาระจำยอม หรือข้อกำหนดห้ามโอน ก่อนวางเงินมัดจำ

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวในอาคารชุดแต่ละแห่งไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ออกหนังสือรับรองสัดส่วน

คำแนะนำก่อนใช้บริการ

• ตรวจสารบัญจดทะเบียนและผังเมืองก่อนวางมัดจำทุกครั้ง
• ระบุเงื่อนไขคืนมัดจำในสัญญาจะซื้อจะขายให้ครอบคลุมกรณีสินเชื่อไม่อนุมัติ
• นัดตรวจสภาพทรัพย์ในวันโอน และบันทึกภาพถ่ายเป็นหลักฐาน
• หากคู่สัญญาอยู่ต่างประเทศ ควรเตรียมหนังสือมอบอำนาจและการรับรองล่วงหน้า

ข้อควรระวัง

• การให้คนไทยถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวเป็นความผิดตามกฎหมายและเสี่ยงถูกบังคับให้จำหน่ายทรัพย์
• การชำระเงินก่อนตรวจภาระผูกพันหลังโฉนด ทำให้เสียเปรียบเมื่อพบจำนองหรือข้อกำหนดห้ามโอน

สาเหตุที่งานถูกตีกลับหรือล่าช้าบ่อยที่สุด

• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดไม่ตรงกับบัตรประชาชนหรือเอกสารเปลี่ยนชื่อ-สกุล
• ไม่มีหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดในวันนัดโอน
• หนังสือมอบอำนาจกรอกไม่ครบถ้วนหรือไม่ได้ใช้แบบของกรมที่ดิน
• เอกสารต่างประเทศของผู้ซื้อยังไม่ผ่านการรับรองและแปลตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด

อภิธานศัพท์ที่ใช้ในงานนี้

Apostille

การรับรองเอกสารระหว่างรัฐภาคี ซึ่งประเทศไทยมีผลใช้บังคับตั้งแต่ 22 ธันวาคม 2567

DPO

เจ้าหน้าที่คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลที่องค์กรตามเงื่อนไขกฎหมายต้องแต่งตั้ง

ค่าชดเชย

เงินที่นายจ้างต้องจ่ายเมื่อเลิกจ้างลูกจ้างโดยลูกจ้างไม่มีความผิดตามกฎหมายคุ้มครองแรงงาน

ผู้จัดการมรดก

บุคคลที่ศาลตั้งให้มีอำนาจรวบรวมและแบ่งทรัพย์มรดกให้ทายาท

สินสมรส

ทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรสตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5

ภาระจำยอม

สิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของตน เช่น ทางเข้าออก

ROPA

บันทึกรายการกิจกรรมการประมวลผลข้อมูลส่วนบุคคลที่ผู้ควบคุมข้อมูลต้องจัดทำ

อนุญาโตตุลาการ

การระงับข้อพิพาทนอกศาลโดยผู้ชี้ขาดที่คู่พิพาทตกลงกัน ตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545

แหล่งอ้างอิงปฐมภูมิ

• ประมวลกฎหมายที่ดินและระเบียบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม — กรมที่ดิน
• ข้อมูลบริการประชาชนและกระบวนพิจารณาคดี — สำนักงานศาลยุติธรรม

ตรวจทานข้อมูลเมื่อ 2026-08