สัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุด

เส้นทางการทำงานของกรณีนี้

ตรวจกรรมสิทธิ์และสิทธิให้เช่าของผู้ให้เช่า → ตรวจร่างสัญญาและเงื่อนไขเงินประกัน → ลงนามและรับสำเนาเอกสารเจ้าบ้าน → แจ้งที่พักอาศัยต่อตรวจคนเข้าเมือง → โอนหรือเปิดมิเตอร์สาธารณูปโภค → เก็บชุดเอกสารสำหรับใช้ยื่นราชการ

ไทม์ไลน์การทำงานทีละขั้น

สิ่งที่ต้องเตรียมก่อนเริ่มงาน

• โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า
• ร่างสัญญาเช่าฉบับสองภาษา พร้อมรายการทรัพย์สินภายในห้อง
• หลักฐานการชำระเงินประกันและเงื่อนไขการคืนเงินประกัน
• สำเนาทะเบียนบ้านของที่พักและหนังสือยินยอมให้ใช้ที่อยู่
• ใบรับแจ้งที่พักอาศัยจากตรวจคนเข้าเมือง

ขอบเขตงานของ “สัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุด”

สัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุด อยู่ในกลุ่มงาน ที่พักอาศัย สัญญาเช่า และสาธารณูปโภค ซึ่งมีฐานอำนาจตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเช่าทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด การกำหนดขอบเขตงานให้ตรงตั้งแต่ต้นสำคัญกว่าความเร็ว เพราะหน่วยงานปลายทางเป็นผู้กำหนดว่าจะรับเอกสารหรือกระบวนการรูปแบบใด

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีจะบังคับได้เพียงสามปี เว้นแต่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวทำที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และมีผลผูกพันผู้รับโอนทรัพย์ในภายหลัง

หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเอกสารที่จำเป็นในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนเริ่มดำเนินการ

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีจะบังคับได้เพียงสามปี เว้นแต่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวทำที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และมีผลผูกพันผู้รับโอนทรัพย์ในภายหลัง

หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเอกสารที่จำเป็นในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

การซื้อห้องชุดโดยคนต่างชาติอยู่ภายใต้เงื่อนไขสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามที่กฎหมายกำหนด

ค่าน้ำค่าไฟที่เรียกเก็บผ่านนิติบุคคลหรือผู้ให้เช่าอาจไม่เท่ากับอัตราของการไฟฟ้าหรือการประปาโดยตรง ควรระบุวิธีคิดไว้ในสัญญา

ลำดับขั้นตอนที่ใช้จริง

ตรวจกรรมสิทธิ์และสิทธิให้เช่าของผู้ให้เช่า → ตรวจร่างสัญญาและเงื่อนไขเงินประกัน → ลงนามและรับสำเนาเอกสารเจ้าบ้าน → แจ้งที่พักอาศัยต่อตรวจคนเข้าเมือง → โอนหรือเปิดมิเตอร์สาธารณูปโภค → เก็บชุดเอกสารสำหรับใช้ยื่นราชการ

การแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าวเป็นหน้าที่ของเจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถานตามกฎหมายคนเข้าเมือง ผู้เช่าจึงควรตรวจสอบว่ามีการแจ้งจริงและได้รับใบรับแจ้ง

หน่วยงานราชการมักขอสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าบ้านประกอบการยื่นเรื่องของผู้เช่า จึงควรตกลงเรื่องนี้ไว้ในสัญญาตั้งแต่ต้น

การเช่าทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินสามปีจะบังคับได้เพียงสามปี เว้นแต่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

คำแนะนำก่อนใช้บริการ

• ถ่ายภาพสภาพห้องและมิเตอร์ในวันเข้าอยู่ทุกครั้ง เพื่อใช้อ้างอิงตอนคืนห้อง
• ระบุในสัญญาว่าผู้ให้เช่าจะให้ความร่วมมือด้านเอกสารราชการตลอดอายุสัญญา
• ตรวจสอบว่านิติบุคคลอาคารชุดอนุญาตให้ใช้ที่อยู่จดทะเบียนหรือทำงานจากที่พักหรือไม่
• สอบถามรายละเอียดการตรวจสัญญากับเจ้าหน้าที่ IVC ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมลก่อนลงนาม

ข้อควรระวัง

• ลงนามสัญญาที่ไม่มีเงื่อนไขการคืนเงินประกันที่ชัดเจน
• ไม่ตรวจสอบว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิให้เช่าจริง
• อาศัยข้อตกลงปากเปล่าเรื่องเอกสารราชการโดยไม่เขียนไว้ในสัญญา

สาเหตุที่งานถูกตีกลับหรือล่าช้าบ่อยที่สุด

• ผู้ลงนามในสัญญาไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์และไม่มีหนังสือมอบอำนาจ
• สัญญาสองภาษามีข้อความไม่ตรงกันและไม่ได้ระบุว่าฉบับใดใช้บังคับ
• ไม่มีหนังสือยินยอมให้ใช้ที่อยู่ ทำให้ยื่นเรื่องกับหน่วยงานราชการไม่ได้
• เอกสารเจ้าบ้านไม่ครบตามที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองท้องที่กำหนด

อภิธานศัพท์ที่ใช้ในงานนี้

อนุสัญญาภาษีซ้อน

ความตกลงระหว่างประเทศเพื่อขจัดการเก็บภาษีซ้ำซ้อน โดยมีเงื่อนไขต่างกันในแต่ละฉบับ

หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่

เอกสารรับรองที่อยู่ที่ออกโดยสถานทูตหรือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ใช้ประกอบคำขอหลายเรื่อง เช่น ใบอนุญาตขับรถ

Re-entry permit

การขออนุญาตกลับเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อรักษาสิทธิการอยู่ต่อเดิมเมื่อต้องเดินทางออกนอกประเทศ

ตม.30

การแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าวซึ่งเป็นหน้าที่ของเจ้าบ้านหรือผู้ครอบครองเคหสถานตามกฎหมายคนเข้าเมือง

เทียบวุฒิ

การพิจารณาเทียบระดับการศึกษาจากต่างประเทศให้เทียบเท่าระบบการศึกษาไทยตามหลักเกณฑ์ของกระทรวงศึกษาธิการ

ผู้อยู่ในประเทศไทย (ทางภาษี)

ผู้ที่อยู่ในประเทศไทยรวมกันถึง 180 วันในปีภาษี ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 41

ท.ร.13

ทะเบียนบ้านสำหรับคนซึ่งไม่มีสัญชาติไทยตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534

รายงานตัว 90 วัน

การแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าวที่อยู่ต่อเนื่องครบกำหนด ไม่ใช่การต่ออายุการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร

แหล่งอ้างอิงปฐมภูมิ

• งานทะเบียนราษฎรสำหรับคนต่างด้าว (ทะเบียนบ้าน ท.ร.13) ตาม พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 — กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย
• การแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าว การรายงานตัว 90 วัน และการขออนุญาตกลับเข้ามาในราชอาณาจักร ตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 — สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

ตรวจทานข้อมูลเมื่อ 2026-08