การทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ ต้องแปลและรับรองเอกสารเพิ่มหรือไม่

เส้นทางการดำเนินงานของกรณีนี้

กำหนดพื้นที่และรูปแบบที่พักที่ต้องการ → ตรวจเอกสารสิทธิและภาระผูกพันของห้องหรืออาคาร → ตรวจโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติหากเป็นการซื้อห้องชุด → ตรวจร่างสัญญาเช่าหรือสัญญาจะซื้อจะขาย → เตรียมหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศเมื่อจำเป็น → จดทะเบียนสิทธิที่สำนักงานที่ดินเมื่อเข้าเงื่อนไข → ให้ผู้ให้เช่าแจ้งที่พัก TM.30 ทันทีที่เข้าอยู่

ไทม์ไลน์การทำงานทีละขั้น

เอกสารและข้อมูลที่ต้องเตรียม

• หนังสือเดินทางที่มีอายุเหลือเพียงพอ พร้อมหน้าตราวีซ่าและตราประทับเข้าเมืองล่าสุด
• บัตร ตม.6 (TM.6) หรือหลักฐานการเข้าเมืองครั้งล่าสุดเท่าที่มี
• หลักฐานที่พักอาศัย เช่น สัญญาเช่า ทะเบียนบ้าน หรือใบแจ้งที่พักจากผู้ให้เช่า (TM.30)
• เอกสารสถานะ เช่น ใบอนุญาตทำงาน หนังสือรับรองการจ้าง หรือทะเบียนสมรส แล้วแต่กรณี
• หลักฐานการเงินตามเงื่อนไขของประเภทวีซ่าที่ยื่น
• เอกสารต่างประเทศที่ผ่านการรับรองและแปลตามที่หน่วยงานกำหนด
• ผู้ประสานงานหนึ่งคนพร้อมเบอร์โทรและอีเมลสำหรับติดต่อกลับ

สาระสำคัญของ “การทำสัญญาเช่าที่พักอาศัยระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ ต้องแปลและรับรองเอกสารเพิ่มหรือไม่”

หัวข้อนี้อยู่ในกลุ่ม ที่พักอาศัย สัญญาเช่า และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ หน่วยงานหรือมาตรฐานที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด และกรมที่ดิน การพิจารณาทุกกรณีเป็นไปตามกฎหมายและระเบียบที่ใช้บังคับ ณ วันยื่น IVC ทำหน้าที่เตรียมงาน ตรวจความสอดคล้อง และประสานงานให้ตรงรูปแบบที่ปลายทางกำหนด แต่ไม่ใช่หน่วยงานราชการและไม่รับประกันผลการพิจารณาของหน่วยงานใด

สัญญาเช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นบังคับได้เพียงสามปี

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติในอาคารชุดจำกัดไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ต้องขอหนังสือรับรองอัตราส่วนจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน

เงินประกันการเช่าและเงื่อนไขการคืนเงินควรระบุให้ชัดเจนพร้อมบันทึกสภาพห้องด้วยภาพถ่ายในวันรับมอบ

ข้อกำหนดและระเบียบที่ต้องรู้ก่อนเริ่ม

ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องชุดผูกติดกับห้อง ผู้ซื้อควรขอหนังสือปลอดหนี้ก่อนวันโอน

ที่อยู่ในสัญญาเช่าควรตรงกับที่อยู่ที่ใช้ยื่นงานตรวจคนเข้าเมืองทุกฉบับ

การซื้อห้องชุดโดยชาวต่างชาติต้องมีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในรูปแบบที่สำนักงานที่ดินยอมรับ การโอนภายในประเทศอย่างเดียวมักไม่พอ

สำเนาหนังสือเดินทางที่ยื่นควรครบทุกหน้าที่มีตราประทับ ไม่ใช่เฉพาะหน้าแรกและหน้าวีซ่า

การเปลี่ยนที่พักระหว่างปีต้องแจ้งที่พักใหม่ทุกครั้ง แม้จะอยู่ในจังหวัดเดิม

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียเวลามากที่สุด

ข้อผิดพลาดที่พบมากที่สุดของผู้พำนักชาวต่างชาติคือการมองแต่ละเรื่องแยกจากกัน ทั้งวีซ่า ที่พัก ใบอนุญาตทำงาน โรงเรียนของบุตร และใบขับขี่ ทั้งที่ทุกเรื่องใช้ชุดเอกสารเดียวกันและอ้างอิงที่อยู่เดียวกัน เมื่อเอกสารชุดหนึ่งคลาดเคลื่อน เช่น ที่อยู่ในสัญญาเช่าไม่ตรงกับใบแจ้งที่พัก ปัญหาจะปรากฏพร้อมกันในหลายเรื่องและใช้เวลาแก้นานกว่าที่ควร

อีกกลุ่มหนึ่งคือการเริ่มงานช้ากว่ากรอบเวลาของหน่วยงาน โดยเฉพาะเอกสารที่ต้องรับรองในประเทศต้นทางก่อนแล้วจึงแปลและรับรองในไทย ขั้นตอนแบบต่อเนื่องเช่นนี้ย่นเวลาได้จำกัด การเผื่อเวลาไว้ล่วงหน้าและตั้งเตือนวันครบกำหนด เช่น วันสิ้นสุดวีซ่าและวันรายงานตัว 90 วัน จึงมีผลมากกว่าการเร่งรัดในภายหลัง

สาเหตุที่งานล่าช้าหรือถูกตีกลับบ่อยที่สุด

• โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารชุดเต็มในวันที่จะโอน
• หลักฐานการนำเงินเข้าประเทศไม่ตรงกับชื่อผู้ซื้อหรือจำนวนที่โอน
• สัญญาเช่าระยะยาวไม่ได้จดทะเบียนตามที่กฎหมายกำหนด
• มีภาระผูกพันหรือค่าส่วนกลางค้างที่ไม่ได้เคลียร์ก่อนโอน
• วันคงเหลือในการอนุญาตให้อยู่ต่อไม่พอสำหรับการเปลี่ยนประเภทวีซ่า
• เอกสารต้นทางไม่ได้รับรองตามลำดับที่หน่วยงานปลายทางกำหนด

ศัพท์ที่ควรรู้ในงานที่พักอาศัย สัญญาเช่า และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

One Stop Service Center

ศูนย์บริการวีซ่าและใบอนุญาตทำงานสำหรับกิจการที่เข้าเงื่อนไข ซึ่งรวมขั้นตอนของหลายหน่วยงานไว้ในที่เดียว

ใบอนุญาตขับรถระหว่างประเทศ

เอกสารที่ออกตามอนุสัญญาว่าด้วยการจราจรทางถนน ใช้ควบคู่กับใบอนุญาตของประเทศต้นทางตามเงื่อนไข

หนังสือปลอดหนี้

หนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่าไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ ใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ

สัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ได้ในอาคารชุดหนึ่ง ซึ่งกฎหมายกำหนดไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด

หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่

หนังสือที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานทูตออกให้เพื่อยืนยันที่อยู่ ใช้ประกอบการขอใบขับขี่และธุรกรรมอื่น

Re-entry Permit

ใบอนุญาตกลับเข้ามาในราชอาณาจักรอีก ใช้รักษาสิทธิการอยู่ต่อเดิมเมื่อเดินทางออกนอกประเทศ

TM.47

แบบแจ้งอยู่เกิน 90 วันที่คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ต่อต้องรายงานตัวตามกำหนด

แหล่งอ้างอิงหน่วยงาน

• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง — การอยู่ต่อ การรายงานตัว 90 วัน และการแจ้งที่พัก
• กรมการจัดหางาน — ใบอนุญาตทำงานของคนต่างด้าว
• กรมการขนส่งทางบก — การขอใบอนุญาตขับรถสำหรับชาวต่างชาติ
• กรมที่ดิน — การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและอาคารชุด
• สำนักงานประกันสังคม — สิทธิประโยชน์ของผู้ประกันตน
• กระทรวงการต่างประเทศ — การรับรองเอกสารและนิติกรณ์